Dengan kadar faedah rumah yang berada pada tahap tertinggi selama 21 tahun dan bilangan rumah yang dijual setiap bulan berada pada tahap terendah dalam lebih satu dekad, broker-broker hipotek mengambil langkah-langkah luar biasa untuk menarik pembeli memasuki pasaran perumahan.

Salah satu cara yang paling menarik perhatian adalah daripada Zillow, platform hartanah dalam talian, yang menawarkan insentif beribu-ribu dolar kepada pembeli rumah baru untuk membantu dengan bayaran pertama mereka. Program ini, yang syarikat itu cuba laksanakan di Arizona, akan memberi geran kepada pembeli rumah layak bernilai 2% daripada harga pembelian, menurunkan bayaran pertama mereka kepada sekecil-kecilnya 1%.

Untuk rumah permulaan biasa di Arizona yang berharga $275,000—contoh yang diberikan Zillow dalam kenyataan akhbarnya mengumumkan program itu—ia bermakna geran $5,500.

Seperti yang dijelaskan oleh ahli ekonomi Zillow Orphe Divounguy, syarikat itu menawarkan bantuan yang sama yang biasanya diterima oleh pembeli rumah potensial daripada ibu bapa mereka. “Dalam persekitaran di mana pemberian pinjaman ketat, anda mempunyai penyewa yang membayar hampir sama, jika tidak lebih, dalam sewa berbanding apa yang mereka akan bayar untuk memiliki,” kata Divounguy. “Ini adalah masa yang sesuai untuk campur tangan di sini dan membantu mereka yang terpinggir kerana mereka tidak mempunyai akses kepada ekuiti rumah ibu bapa.”

Wakil Zillow enggan menyatakan berapa banyak yang dijangka mereka keluarkan untuk bantuan bayaran pertama, mahupun saiz purata geran individu yang dijangka, tetapi syarikat itu berharap untuk melaksanakan program itu di peringkat kebangsaan. Disebabkan program itu terhad kepada pembeli rumah pertama dengan pendapatan di bawah purata kawasan, geran tidak mungkin lebih $10,000.

Kadar faedah tinggi, stok rendah

Hanya 4.04 juta rumah yang wujud dijual pada Ogos di AS, bilangan terburuk untuk mana-mana Ogos sejak 2010, menurut Persatuan Penilai dan Ejen Hartanah Kebangsaan. Menurut ejen hartanah dan pemerhati pasaran perumahan, pasaran yang merosot tidak sahaja disebabkan kadar faedah tinggi, tetapi kekurangan stok rumah yang tersedia. Kekurangan itu adalah hasil daripada penurunan pembinaan berkaitan wabak dan ketidaksediaan pemilik rumah sedia ada untuk melepaskan kadar faedah rendah yang mereka peroleh beberapa tahun lalu.

“Ini adalah pasaran yang aneh, aneh,” kata Butch Leiber, ejen hartanah dan presiden lembaga pengarah Realtors Phoenix. “Kami mempunyai stok yang sangat, sangat rendah. Apabila kadar faedah meningkat, kami melihat aktiviti pembeli menurun. Masalahnya, aktiviti penjual juga menurun. Jika mereka mempunyai hipotek, mereka mempunyai 3%, 4%, 5% hipotek dan mereka tidak mahu berpindah.” Purata kadar faedah tetap 30 tahun ialah 8.07% pada 16 Oktober, menurut Investopedia.

Untuk menggalakkan pembeli, pembina rumah juga cuba menurunkan harga pinjaman. Manakala Zillow menawarkan bantuan bayaran pertama, pembina menurunkan kadar faedah untuk pembeli dengan “membeli turun” kadar faedah. Pada dasarnya, mereka membayar yuran sekali gus kepada bank atau pengeluar hipotek untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah. Oleh kerana pembina rumah terbesar seperti Lennar dan Pulte juga memiliki perniagaan pengeluaran hipotek, mereka menghadapi risiko kewangan yang kurang.

Walaupun Zillow bukanlah pembina rumah, ia juga cuba menangkap sebanyak mungkin pasaran hartanah. Diasaskan pada 2004, Zillow berpangkalan di Seattle bermula sebagai perkhidmatan data dan senarai hartanah dalam talian. Ia kemudiannya meluaskan kepada menguruskan apartmen, melicinkan sewa, dan menghubungkan pembeli dan penjual dengan ejen. Pada 2018, ia mengambil alih Mortgage Lenders of America untuk memasuki perniagaan pinjaman rumah. Menurut CEO dan pengasas bersama Zillow Rich Barton, syarikat itu bertujuan untuk memperdua bahagian semua urus niaga hartanah AS daripada 3% kepada 6% menjelang 2025.

Memasuki “ekosistem Zillow”

Dengan membantu pembeli rumah potensial mengambil pinjaman, Zillow mengunci mereka ke dalam set produk dan perkhidmatan hartanahnya, kata Leiber. “Jika mereka boleh mendapatkan mereka ke dalam ekosistem Zillow, mereka akan terikat kepada Zillow untuk masa yang lama,” katanya.

Mencipta insentif untuk pembeli rumah berpendapatan rendah menanggung hutang menimbulkan bayang-bayang isu pinjaman hipotek subprima yang membantu mencipta krisis kewangan global 2008. Walau bagaimanapun, eksekutif Zillow menyatakan program itu tidak seperti pinjaman berisiko tinggi yang ditawarkan kepada pembeli yang tidak layak hampir dua dekad lalu.

“Ini bukan 2006, 2007,” kata Divounguy. “Ini adalah pinjaman tetap 30 tahun biasa, di mana calon pembeli perlu memenuhi semua kelayakan biasa, keperluan biasa.” Selain itu, katanya, terdapat begitu banyak pembeli yang layak memerlukan rumah sehingga Zillow tidak perlu meminjamkan kepada pembeli yang tidak layak. “Kadar kegagalan bayaran hipotek lebih rendah hari ini berbanding sebelum wabak atau hampir pada bila-bila masa dalam sejarah yang tercatat,” kata Divounguy. “Skor kredit pembeli rumah baru berada pada tahap tertinggi sejak kami merekodkan.”

Walaupun program Zillow luar biasa kerana bantuan bayaran pertama datangnya daripada pemberi pinjaman, terdapat banyak program sebegini yang dikendalikan oleh kerajaan dan pertubuhan bukan kerajaan untuk membantu pembeli rumah pertama, terutamanya mereka dalam tentera atau kumpulan yang kurang bernasib baik.

Sebelum memasuki mana-mana program, adalah bijak berbincang dengan penasihat pembelian rumah, kata Jackie Boies, pakar perumahan di Money Management International, pertubuhan bukan untung yang menawarkan kaunseling antara pelbagai program pendidikan kewangan. Walaupun tiada apa-apa yang secara semula jadi mencurigakan tentang bantuan bayaran pertama, “pembeli perlu banyak kerja rumah,” katanya. “Jika ia terdengar terlalu baik untuk menjadi benar, ia mungkin palsu.”